Kalkulator Take Over KPR: Pindah atau Tetap, Mana yang Lebih Hemat?

1. Isi data KPR yang sekarang: sisa pokok (bukan plafon awal), bunga per tahun, dan sisa tenor dalam bulan. Datanya ada di rincian pinjaman atau aplikasi mobile banking.
2. Isi data KPR baru dari penawaran tertulis: bunga, lama bunga itu berlaku, bunga sesudahnya, dan tenor. Kalau bunganya berlaku sepanjang tenor, biarkan kolom lamanya di angka 0.
3. Isi biaya perpindahan: penalti pelunasan KPR lama, provisi KPR baru, dan biaya lain seperti administrasi, penilaian agunan, notaris, dan asuransi. Angka sebenarnya ada di perjanjian dan penawaran.
4. Baca selisih bersih dan titik impas. Buka tabel per tahun untuk melihat bagaimana penghematan menumpuk dari waktu ke waktu.

Di halaman ini, take over berarti memindahkan sisa kredit ke bank lain, sedangkan refinancing berarti membuat kredit baru untuk melunasi kredit lama. Perhitungannya sama, jadi satu kalkulator cukup untuk keduanya.

Angsuran bulanan tetap pada KPR anuitas dihitung dengan rumus yang sama dengan kalkulator pelunasan:

A = P × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)

• A: angsuran per bulan
• P: sisa pokok pinjaman
• i: bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
• n: jumlah bulan

KPR lama: angsuran dihitung dari sisa pokok, bunga sekarang, dan sisa tenor. Total pembayaran adalah angsuran dikali sisa tenor.

KPR baru: pokoknya sama dengan sisa pokok lama. Selama masa bunga pertama, angsuran dihitung dengan bunga baru dan tenor baru. Setelah masa itu, kalkulator menghitung ulang angsuran dari sisa pokok yang tersisa, bunga berikutnya, dan sisa bulan. Biaya perpindahan diasumsikan dibayar di muka dan tidak ditambahkan ke pokok.

Selisih bersih = total pembayaran KPR lama − (total pembayaran KPR baru + biaya perpindahan). Titik impas adalah bulan pertama ketika selisih cicilan lama dan baru, dijumlahkan dari bulan pertama, sudah sama dengan atau melebihi biaya perpindahan.

Misalnya sisa pokok KPR Rp 500.000.000 dengan bunga 10% per tahun dan sisa tenor 120 bulan (10 tahun). Angsuran sekarang Rp 6.607.537 per bulan dan total bunga sisa tenor Rp 292.904.421. Biaya perpindahan diasumsikan penalti 2%, provisi 1%, dan biaya lain Rp 10.000.000, jadi totalnya Rp 25.000.000. Persentase ini hanya asumsi ilustrasi, bukan ketentuan bank mana pun.

Pelajaran dari kedua contoh: bunga awal yang terlihat lebih rendah belum tentu menang. Pada Contoh A, cicilan turun Rp 408.252 per bulan di awal. Setelah bunga kembali ke 10%, selisihnya mengecil menjadi Rp 108.907 per bulan, sehingga total penghematan bunga Rp 23.845.248 masih di bawah biaya perpindahan Rp 25.000.000. Pada Contoh B, bunga yang lebih rendah berlaku sepanjang tenor sehingga penghematan terus menumpuk dan biaya tertutup di bulan ke-92.

• Bunga setelah masa awal. Tanyakan berapa bunga sesudah masa bunga pertama berakhir dan bagaimana cara menentukannya. Bunga floating bisa naik, jadi ulangi simulasi dengan beberapa angka. Penjelasan umumnya ada di artikel bunga KPR fixed dan floating.
• Penalti di KPR lama. Besarnya tertulis di perjanjian dan sering berubah menurut lama kredit berjalan. Lihat penjelasan penalti pelunasan.
• Semua biaya di KPR baru. Minta daftar biaya tertulis, termasuk yang dibayar di muka dan yang ditambahkan ke angsuran, lalu masukkan ke kolom biaya.
• Tenor baru. Memperpanjang tenor menurunkan cicilan bulanan tetapi dapat menambah total pembayaran. Selisih bersih di kalkulator ini menangkap efek itu.
• Rencana ke depan. Kalau berencana melunasi lebih cepat atau menjual rumah sebelum titik impas, penghematan belum sempat menutup biaya. Bandingkan juga dengan kalkulator pelunasan KPR dipercepat.

Kalkulator ini memakai angsuran anuitas dengan bunga yang kamu masukkan dan menganggap biaya perpindahan dibayar di muka. Perhitungan resmi bank bisa berbeda karena hitungan hari, denda, asuransi yang berubah mengikuti sisa pokok, dan ketentuan bunga yang tidak sederhana. Nilai waktu uang dan pajak tidak ikut dihitung. Anggap hasilnya sebagai gambaran awal untuk bahan bertanya ke bank, bukan sebagai keputusan.